住宅ローンを滞納！差し押さえ、競売、、そんな時どうすればいい？
- 「ようやく手にしたマイホームなのに思いのほか住宅ローンの返済がきつい」
- 「会社が倒産してしまったので、予定通りに支払いが出来なくなってしまった。この状態が続けばどうなるのだろう」
と不安になります。
長期の返済なので、「1度や2度返済が遅れてもたいしたことにはならないだろう」と思いますが、住宅ローンの場合は1回目の滞納からカウントされるので回数が増えたり、滞納が長引いたりすると、せっかく手に入れたマイホームを手放さなければならない、という事も起こります。
住宅ローン差し押さえ・競売までの流れ
滞納1か月未満であれば、銀行から支払い請求が来るだけですが、2~3か月となると、滞納している住宅ローン、および遅延損害金の一括返済してもらうというような内容の督促状が届くようになったり、銀行から直接電話で催促されたりする事が増えます。
滞納から3~6ケ月が経過する頃になると催告書が送られて来ます。1～3か月の間に送られてくる催告書では、それほど厳しい取り立てではありませんが、催告書は、住宅ローンを組んだ時、銀行と交わす契約の中に「住宅ローンの返済は、毎月の分割払いでよい」という内容が含まれています。
それを「期限の利益」と呼びますが、住宅ローンの支払が出来ない時は、分割払いの約束を無効にします。これが「期限の利益の喪失」と言われるもので、この書類が届けば住宅ローンを一括で支払わなければなりません。
さらに、指定期日を過ぎれば、保証会社が債務者に代わって銀行へ代位弁済する事になります。
代位弁済が行われた後の請求は、銀行ではなく「住宅ローンの残額及び遅延損害金を一括返済せよ」といった厳しい内容で保証会社から請求が来るようになります。到底一括返済などは出来るはずはありませんが、そのまま無視を続けていると、裁判の手続きが取られすぐに競売の申立が行われます。
代位弁済期を過ぎ、保証会社から請求書が送られてきますが、それに対して何もしなければ裁判所から競売開始決定通知書が届きます。
競売開始決定通知書は保証会社からの申し立てを受けて、不動産を担保として差押えたことと、競売の手続きを開始したことを知らせるための書類です。
競売の手続きが始まると、現況調査が行われます。裁判所から競売の対象となる債務者の土地や住宅（不動産）について調べるという通知があります。
通知があると、しばらくして裁判所の執行官と不動産の鑑定士が自宅を訪れ、どれくらいの価値があるのかの調査を開始します。自宅の状況についてのヒアリングや写真撮影、周辺環境などの調査、近隣への聞き取り調査が行われます。
仮に調査当日、留守にした場合でも、執行官と不動産鑑定士は裁判所の権限で、自由に調査出来るので、立ち合いが出来ない時、事前に連絡をすれば立ちあえる日を変更してもらうことが出来ます。
延滞期間が10～12ケ月になると「期間入札決定通知書」が届きます。
「期間入札」とは、競売に掛けられた不動産の購入希望者が、裁判所に購入金額を提示して申込みできる期間のことです。入札の期間はおよそ1週間から1ケ月程度で、入札が開始されたということは、いつ落札されてもおかしくない状況になっています。
差し押さえをになる前に任意売却という選択肢も有り
落札が終わり、落札者が入金を済ませると、所有権は落札者に移ります。そうなるともうあなたの住宅ではなくなるので、退去するしかありません。そのまま居座った場合は、法的な手続きに基づいて強制的に立ち退かせることができます。
家の引き渡しが済めば、すべて完了と考えますが、そうではありません。競売で落札された金額で収まればそれで終わりになりますが、それ落された金額以上の負債がある場合は、その差額を保証会社から請求されます。
競売だと市場価格（相場）の約60％～70％で落札されてしまうので、負債が残る場合が多く、不足分が発生する事が多いので、さらに不足分のお金が必要になります。通常一括払いとなっていますが、保証会社によっては分割で支払うことも可能なので相談してみましょう。
競売にかかる前に対処することがポイントとなる
返済計画の見直しをして、毎月返済額の減額、利息分だけの入金で少しの間だけ待ってもらうなども場合によっては乗ってもらえることもあるので、正直に現状を話しましょう。
また、競売になる前に出来るのが「任意売却」です。
任意売却は債務者（銀行）の同意が必要ですが、競売と違い、自分の意志で売却するので少しでも高く売る事が可能で、競売のように急に立ち退きをしなければならないという事もありません。
任意売却は代位弁済後でも、競売開始決定後でも、任意売却という手法で競売を回避することが可能ですが、少しでも早い段階で任意売却をするかどうかを決める事が重要です。開札日前日というギリギリの状況では、時間切れとなるケースや自己破産を余儀なくされる方も少なくありません。
まとめ
繰り返しになりますが、住宅ローンを滞納した時は、出来るだけ早い時期で銀行に相談する事をおすすめします。銀行にとっても、そのまま滞納を続けられるより、支払いを続けてもらいたいので相談には乗ってくれるはずですし、そのための対処法を教えてもらえます。
どうしても、支払いが続けられないという状況になっているのなら、少しでも高い額で売却できる任意売却の手続きをとるのもひとつの選択肢です。
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